A Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) tem entre suas competências a elaboração e gestão da política habitacional do Distrito Federal. A Lei Orgânica do DF, em seu artigo 327, e a Lei Distrital nº 3.877/2006 que trata da Política Habitacional no DF asseguram o dever do Estado em promover a política com vistas à solução da carência habitacional, com prioridade para a população de baixa e média renda.
Baseada em estudos de diagnóstico da demanda habitacional, a Seduh atua em prol da redução do déficit de moradias e busca a requalificação de habitações populares. O Programa Habita Brasília no âmbito da política habitacional procura suprir as diversas necessidades habitacionais da população do Distrito Federal. Além do provimento habitacional, a Secretaria promove a regularização de parcelamentos urbanos que possuam previsão legal pata tal.
Como executora dessa missão, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (Codhab) implanta a linha de provimento de novas habitações e disponibiliza postos de assistência técnica em comunidades carentes para promover as melhorias necessárias nos projetos das residências dessas localidades. Criada pela Lei n° 4.020, de 26 de setembro de 2007, a Codhab é vinculada à Segeth e integra a Administração Indireta do Governo do Distrito Federal.
Sobre a regularização fundiária, a secretaria segue as medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais promovidas por razões de interesse social ou de interesse específico.
O Decreto nº 37.438/2016 que institui o Programa Habita Brasília, no âmbito da Política Habitacional do Distrito Federal, determina um conjunto de ações a serem implementadas para redução do déficit habitacional, garantia de moradia digna e desenvolvimento econômico e social de diversas áreas, apoiando-se em três grandes eixos: o provimento habitacional, a regularização fundiária urbana e o combate ao uso irregular do solo. O Programa conta com cinco linhas de ação:
As linhas de ação Lote Legal, Projeto na Medida e Morar Bem já tem sido executadas pela Codhab, enquanto que o Aluguel Legal foi modelado e está sendo estruturado pela Seduh, dado seu grau de complexidade e de inovação.
No Distrito Federal, as famílias em ônus excessivo em aluguel, um dos componentes do déficit habitacional, compõem cerca de 62,5% do total do déficit, configurando-se como grupo estratégico para o enfrentamento do déficit habitacional. Visando o atendimento dessa população em déficit, o serviço de locação social, na forma do Aluguel Legal, se apoia na ideia de habitação como um direito e um serviço permanente. Nos contextos da moradia e da política urbana, o Aluguel Legal seria uma solução em áreas mais centrais, criando uma alternativa ao provimento habitacional por novas unidades, muitas vezes em áreas periféricas e com menor grau de acesso a serviços e infraestrutura.
Os objetivos do Programa Habita Brasília abrangem a diversificação de soluções para moradia, envolvendo a discussão do paradigma da propriedade privada, o fortalecimento das instituições, a integração das ações do estado e o uso racional do espaço urbano. O Aluguel Legal é estratégico para o Distrito Federal e busca inovar e diversificar o provimento habitacional à população de baixa renda do Distrito Federal. Abaixo, consta a Nota Técnica da linha de ação Aluguel Legal, elaborada por esta Secretaria.
A Subsecretaria de Políticas e Planejamento Urbano (Suplan) da secretaria desenvolveu estudos, abaixo disponibilizados, que subsidiam a política habitacional e a tomada de decisões relativas ao provimento habitacional. Foram elaborados estudos relativos ao Déficit Habitacional, à Demanda Habitacional Domiciliar e à Demanda Habitacional Demográfica.
O desenvolvimento da Política Habitacional deve estar em sintonia com as demandas sociais. O atendimento às carências sociais, como o déficit habitacional e a demanda demográfica e domiciliar, só é possível após a sua caracterização. Esse diagnóstico identifica a demanda e a espacializa no território.
A identificação das necessidades existentes e a sua leitura territorial bem como a previsão de demandas futuras amparam os gestores públicos na tomada de decisão e na definição de metas e ações e na priorização de investimentos.
O déficit habitacional está diretamente ligado às deficiências do estoque de moradias. Engloba as moradias sem condições de serem habitadas em razão da precariedade das construções, da localização em áreas não residenciais, da coabitação familiar forçada (famílias que moram em cômodos ou que pretendem constituir um outro domicilio), dos moradores de baixa renda com dificuldades de pagar aluguel nas áreas urbanas e dos que vivem em casas e apartamentos alugados com grande densidade.
No Distrito Federal, o déficit alcançou cerca de 117.710 famílias, em 2016. Desse total, 81,4% possuem rendimentos até três salários mínimos – 3 SM e 7,7%, até cinco salários mínimos – 5 SM. Os dados encontrados vão ao encontro da demanda declarada pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal – Codhab. Dos 186.169 inscritos até o ano de 2014, 135.107 (72,5%) possuem rendimentos até três salários mínimos.
Diferentemente do Déficit Habitacional que está relacionado ao dimensionamento do estoque de habitações e configura-se como a necessidade de provimento de novas moradias, a Demanda Habitacional Domiciliar corresponde à inadequação das moradias, que podem ser sanadas por meio de reforma na moradia, ampliando a qualidade de vida dos moradores.
Assim como o cálculo da Demanda Habitacional Domiciliar, a Demanda Habitacional Demográfica – DHDE também utiliza a metodologia da CAIXA, e esta última é constituída por pessoas que potencialmente podem formar um novo arranjo domiciliar (independente do formato da família). Dessa forma, a Demanda Habitacional Demográfica, considera características socioeconômicas da população e a composição familiar.
Enquanto o dimensionamento e a territorialização do Déficit Habitacional e da Demanda Demográfica visam o delineamento de políticas de provimento de moradias, o dimensionamento e a territorialização da Demanda Domiciliar visam a criação de um serviço voltado para a melhoria dos domicílios, como a linha de ação de Assistência Técnica do Programa Habita Brasília.
O trabalho realizado pela Segeth, na caracterização do Déficit Habitacional e da Demanda Domiciliar e Demográfica gerou resultados gerais para o DF, bem como resultados por área de ponderação, regionalizando os resultados encontrados, por meio do uso do Censo 2010 e da PNAD, do IBGE. Buscou-se uma leitura mais detalhada das dinâmicas territoriais e a construção de uma série histórica.
Para informações sobre os diagnósticos realizados, abaixo encontram-se as Notas Técnicas e apresentações produzidas por esta Secretaria para subsidiar as políticas habitacionais do Distrito Federal.
A Seduh enviou à Câmara Legislativa um Projeto de Lei que aborda a criação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) em suas duas possibilidades de utilização no território como: Áreas de Regularização de Interesse Social (ARIS), em áreas ocupadas por população de baixa renda ou Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS para Provimento de Novas Áreas Habitacionais.
O instrumento reforça a função social da cidade e da propriedade quando favorece a implantação de um território com maior diversidade social e menos segregado a partir de áreas historicamente consolidadas.
Os objetivos do Projeto de Lei são:
– Definir áreas para a regularização fundiária de assentamentos consolidados e ocupados por população de baixa renda em áreas urbanas, de acordo com os critérios de seleção estabelecidos
– Promover o acesso à moradia e à terra urbanizada da população beneficiada pelo Programa Habita Brasília, priorizando as famílias com rendimento até 3 salários mínimos.
O instrumento ARIS facilita a aplicação de diversos subsídios públicos para as comunidades mais vulneráveis, além de possibilitar a participação e ações em diversos programas e políticas setoriais de: emprego e renda, cultura, educação, saúde, entre outros. Ele garante o direito à moradia e reforça o princípio da função social da cidade e da propriedade quando favorece a implantação de um território com maior diversidade social e menos segregado a partir de áreas historicamente consolidadas e delimitadas como ZEIS de Regularização Fundiária.
O instrumento ZEIS de provimento de novas áreas habitacionais de interesse social, por outro lado, viabiliza a inclusão de população de menor renda no direito à cidade e à terra urbanizada. Reduz-se o quadro de segregação socioespacial, possibilitando o acesso dos segmentos de baixa renda a áreas próximas a equipamentos urbanos e comunitários. Além de facilitar a aplicação de subsídios públicos, o instrumento regula o mercado de terras urbanas, reduzindo os preços dos terrenos e se contrapõe ao mercado informal de terras e aos riscos ambientais, fundiários e urbanos decorrente dessas ocupações.
No mesmo Projeto de Lei, a Seduh propõe a dispensa da elaboração de Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança – EIV em ZEIS. Tal medida desonera o processo, além de diminuir significativamente o período de implantação, e consequentemente, o risco de invasões e a perda dos subsídios oriundos da aplicação do instrumento. No entanto, é solicitada a apresentação dos aspectos positivos e negativos relacionados à aplicação do instrumento ZEIS, no Memorial Descrito – MDE do projeto.
Para mais informações acerca das áreas que foram transformadas em ZEIS, abaixo consta o Caderno contendo os estudos que embasaram o Projeto de Lei enviado à Câmara Legislativa.
Iniciou-se um trabalho junto ao Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília – PPCUB de previsão de uma Política Habitacional voltada para o provimento de habitação de interesse social no Conjunto Urbanístico de Brasília – CUB, que abrange o Plano Piloto, Sudoeste, Octogonal, Cruzeiro e Candangolândia.
Vale destacar que, em 2015, o Plano Piloto abrigava 41,53% dos empregos totais da cidade, mas só 7,2% de sua população. Isso equivale a cerca de 434.318 trabalhadores que se deslocam diariamente para trabalhar no Plano das demais Regiões Administrativas do DF, configurando um grande movimento pendular de pessoas entre a periferia e o núcleo central.
Esse quadro de segregação exclusão socioespacial está ligado ao encarecimento do preço do solo nas áreas centrais, à ausência de regulação da ação dos agentes econômicos envolvidos na produção da cidade e à produção de habitação popular nas periferias. Tais fatores consolidaram um modelo de ocupação centro-periferia associado à distribuição injusta de serviços e de infraestrutura e a um déficit habitacional de cerca de 116.000 famílias.
O enfrentamento desse modelo pode se dar pela oferta de moradia em áreas centrais às populações com menor renda e em déficit habitacional, promovendo a integração com as de demais rendas. Morar em áreas centrais vai além do direito à moradia por si só. Propicia o direito à cidade em áreas mais servidas de infraestrutura, serviços e ofertas de emprego. Garantir o acesso à cidade e a espaços públicos de qualidade possibilita saúde e bem-estar aos moradores, assim como o intercâmbio de expressões culturais.
Nesse sentido, a Política Habitacional no CUB priorizaria a população em déficit habitacional e que trabalha no CUB, valorizando e reconhecendo as relações sociais existentes dessa população e permitindo às famílias optar por serem beneficiadas próximas às localidades onde trabalham.
Após estudos dos setores centrais de Brasília, o Setor Comercial Sul foi levantado como uma localidade muito propícia para o provimento de habitação de interesse social, visto a sua localização em relação aos centros de emprego e ao esvaziamento que o setor tem sofrido nos últimos anos. Detectou-se uma vacância de aproximadamente 25% do setor. Aliada ao provimento habitacional, inclui-se portanto a estratégia de reabilitação dos edifícios do Setor.
Visando restaurar a vitalidade ao setor, inclusive no período noturno, que hoje apresenta movimentos isolados e pouco significativos, a inserção de habitação de interesse social alia a questão social às necessidades de recriar a urbanidade do setor.
Dessa forma, se tratando de um Conjunto Urbanístico tombado, foi desenvolvido uma Oficina de Morfologia Urbana – ver link abaixo, para entender e estudar a paisagem urbana histórica do Setor Comercial Sul, de modo que, quando os edifícios passem por uma reabilitação para inserção de habitação, as características históricas do edifício sejam preservadas. Essa Oficina de Morfologia Urbana envolveu as coordenações de Política, Planejamento e Sustentabilidade Urbana, de Projetos e de Preservação desta SEDUH visando a consagração da importância de estudos de conservação no âmbito das diversas políticas públicas e projetos desenvolvidos por esta Secretaria.
ARINE
O Plano Diretor de Ordenamento das Cidades (PDOT) prevê a regularização fundiária de Áreas Regularização de Interesse Específico (Arine). Essas áreas são o resultado de parcelamentos irregulares em terras particulares ou públicas, que foram ocupados antes da aprovação de um projeto urbanístico.
O plano urbanístico garante ao parcelamento as áreas necessárias à localização de equipamentos públicos, à proteção de áreas ambientalmente sensíveis e o acesso aos serviços de infraestrutura necessários para uma melhor qualidade de vida.
Na Seduh, a Coordenação de Urbanismo da Central de Aprovação de Projetos é o setor responsável pela aprovação dos projetos de regularização feitos e apresentados pelos proprietários da terra, seja um particular, seja o próprio governo. No caso de Arine é ao proprietário que compete à promoção da regularização.
Após a aprovação, o projeto é analisado pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano (Conplan) e somente aí segue para decreto governamental, que permitirá o registro no cartório de imóveis.
ARIS
O Plano Diretor de Ordenamento das Cidades (PDOT) prevê a regularização fundiária de Áreas de Regularização de Interesse Social (Aris). Essas áreas são o resultado de assentamentos urbanos irregulares em terras públicas ou de particulares por populações de baixa renda.
Para ser considerada uma Aris é necessário que área seja passível de regularização conforme as legislações do DF. Caso seja compatível, a Codhab é responsável pela elaboração dos projetos urbanísticos. Esse é o primeiro passo para a legalização da ocupação.
Tais projetos são submetidos à aprovação da Coordenação de Urbanismo da Central de Aprovação de Projetos. Após a aprovação, o projeto é analisado pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano (Conplan) e somente aí segue para decreto governamental, que permitirá o registro no cartório de imóveis.
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