GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL SECRETARIA DE ESTADO DE GESTÃO DO TERRITÓRIO E HABITAÇÃO DO DISTRITO FEDERAL Diretoria das Unidades de Planejamento Territorial Oeste e Sul

A SUGEST,

Trata o presente de solicitação de esclarecimento quanto a aplicação da Norma de Edificação, Uso e Gabarito – NGB 38/94 para lotes de habitação coletiva e comércio em Santa Maria – RA XIII. Esta solicitação se deu em função de projetos em análise pela CAP/SEGETH encaminhados a esta Diretoria.  

  Para subsidiar a análise desta Diretoria, estão anexados; breve descrição dos projetos; localização e o número de processo.  Não foram anexados plantas ou cortes dos projetos. São os seguintes:

• Anexo1565891, processo nº 429.000.041/2017, endereço é CL 108, lote B (uso H4);

• Anexo 1565910, processo nº 429.000.042/201, endereço é CL 108, lote C (uso H4) e

• Anexo 1565923, do processo nº 429.000.186/2017, endereço é QR 100, conjunto X1 lote 1 (H4).

Consta também a informação de que a aplicação desta norma foi tratada na 33ª Reunião do Comitê Intersetorial de 30/05/2017(1565923), para os endereços:

• CL 113, lote A, (uso H4, para o qual o interessado apresentou uma edificação com uso de comércio e prestação de serviços 712 lojas e salas) e

• QR 100, conjunto X1, lote 1 onde foi questionado a taxa máxima e ocupação para o subsolo e o afloramento natural do subsolo em função do nível do terreno, e se este implica no cômputo desta área para a ocupação; bem como dúvida quanto ao número máximo de pavimentos.

          A dificuldade na aplicação desta NGB se refere as divergências entre os itens 04 e 18.C, itens que afetam a definição da altura e número de pavimentos das edificações. O item 04 da norma estabelece o afastamento lateral proporcional à altura, considerando o cone de iluminação e ventilação. O item 18.C , da forma como está escrito, fixa o número de pavimentos em 4.  

          Registramos que anteriormente, já houve a tentativa de sanar este conflito, o que levou a proposição do Decreto nº 30.666/2009, que incluía a anotação nº 18.h na referida NGB, como a seguir:

“18.h. O número máximo de pavimentos para os lotes relacionados no subitem 1.b do item 1 – LOCALIZAÇÃO desta NGB será obtido mediante a aplicação do cone de iluminação e ventilação constante do item 4 – AFASTAMENTOS MÍNIMOS OBRIGATÓRIOS, considerada a Taxa Máxima de Construção de 400% (quatrocentos por cento) da área do terreno. O ângulo máximo de 68° (sessenta e oito graus) será aplicado sobre as divisas confrontantes com outros lotes, considerada a cota de soleira medida no ponto médio do lote.” Art. 2º. Fica cancelado o subitem “18.c” do item 18 – DISPOSIÇÕES GERAIS das Normas de Edificação, Uso e Gabarito NGB 38/94”.

            Ocorre que o Decreto nº 30.666/2009 foi declarado inconstitucional ( 1586678)em 2015, tendo como fundamento o art. 56 da LODF, onde a definição de parâmetros somente pode ser feita por lei complementar. Esta ADI tem efeitos ex tunc - retroage inclusive a projetos já aprovados.

            Diante do exposto, a Dioest procedeu a análise da NGB 38/94 e demais aspectos urbanísticos relacionados, como forma de subsidiar o ajuste desta NGB haja vista a insegurança jurídica com a ADI e projetos de arquitetura que precisam ser analisados, inclusive projetos relacionados a política habitacional do GDF. Paralelamente a esta análise, foram respondidos outros questionamentos constantes dos anexos ao SEI.

ANALISE ASPECTOS URBANÍSTICOS

NORMA NGB 38/94 - ( 1569981)

Esta norma foi feita para os lotes destinados à habitação coletiva e comércio dos projetos de urbanismo MDE 11/92 e MDE 86/92 ambos de Santa Maria, e o MDE 162/91 - Vila DVO - Gama, para este último a norma foi substituída pelo PDL Gama. Cumpre esclarecer que esta norma foi aprovada pelo Decreto de nº 17.533/1996, que foi retificado pelo Decreto nº 22.367/01 em decorrência de erro de digitação, conforme esclarecimento no item 18.g da norma. Além dos itens da norma apontados anteriormente, vimos a necessidade de esclarecer os itens 03 e 07 também por estarem relacionados.

ITEM 03 – USOS PERMITIDOS

Este item informa os usos de forma geral e remete à tabela de usos específicos do Anexo 1 da norma. O subitem 3.d, informa que são permitidas, indistintamente a combinação de usos, o que não estaria perfeitamente de acordo com os memoriais descritivos MDE 11/92 e MDE 86/92. Por exemplo, o projeto MDE 86/92 discrimina os seguintes usos no rodapé do Quadro Demonstrativo de Unidades Imobiliárias da seguinte forma:

• H4-habitação coletiva;

• H4-habitação coletiva sobre pilotis;

• HC4-habitação coletiva c/comércio no térreo;

• C4 - comércio com prestação de serviços c/ 4 pav. e

• HC4 - habitação coletiva c/ comércio no térreo.(1814686)

Já o MDE 11/92(1814027), define: C4 – Comércio – 4 pavimentos e HC4 – habitação unifamiliar /comércio – 4 pavimentos (grifo nosso).Entretanto, com a aprovação da NGB, após o projeto do parcelamento, ela ampliou a possibilidade de usos. O anexo (1846557), traz um mapa com os lotes e os usos constantes nestes MDE.

ITEM 4 – AFASTAMENTOS MÍNIMOS OBRIGATÓRIOS

Acima figura trecho item 03 da NGB 38/94

Tipologias de edificação na  Av. Alagados hoje. Fonte: Google Earth.

Acima figuras item 04 da NGB 38/94

Os lotes abrangidos por esta norma têm largura acima de 30 metros. Podemos inferir que o projetista desta norma, usou o ângulo de 68°, provavelmente como forma de facilitar a simulação de estudos de edificações, garantindo o cone de iluminação e ventilação, e como forma de orientar a relação da edificação dentro do lote, e a relação do lote e a edificação e lote vizinhos garantindo salubridade. O valor da tangente de 68°, que é aproximadamente 2,475 permite de forma geral, a relação de altura e afastamento seguinte: a cada metro de afastamento, o edifício “sobe” 2,475 m. Considerando que lote Tipo H4, é destinado a edificação reconhecidamente de 4 pavimentos, e altura média 12 metros, o afastamento resultante seria aproximadamente 5 metros em relação aos lotes vizinhos.

       ITEM 7 – PAVIMENTOS

            Define que o número máximo de pavimentos será definido pela taxa máxima de construção de 400% e pelo cone de iluminação e ventilação, formado a partir do nível do terreno e das divisas laterais dos lotes que fizerem confrontação com outro lote, com ângulo máximo de 68°, a ser aplicado a cada lote.

Acima figura trecho item 07 da NGB 38/94

O parágrafo inicial define o número máximo de pavimentos obtido pelo cone. A divergência surge quando verificamos o subitem 18.c (abaixo), do item Disposições Gerais, que lista (grifamos) os lotes regidos por esta norma e os respectivos memoriais descritivos, entretanto destaca o número de pavimentos quando escreve que H4 é habitação coletiva com 4 pavimentos; HC4 é  habitação coletiva e comércio com 4 pavimentos e C4 é  comércio com 4 pavimentos.  Este item está com esta redação desde a origem, conforme pesquisa no processo do projeto urbanístico.

Acima figuras trecho item 18, com destaque para o item 18.C da NGB 38/94

PDOT

Informamos que o coeficiente básico (CfAB) e máximo (CfAM) válidos são os constantes no Anexo V do PDOT, que foram definidos segundo a hierarquia viária. Para os demais parâmetros deverão ser seguidos os da NGB 38/94.Verificamos para cada lote em tela, os seguintes coeficientes:

• CL 108, lote B – CfAM = 4 e CfAB = 1,4

• CL 108, lote C - CfAM = 4 e CfAB = 1,4

• CL 113, lote A – CfAM = 4 e CfAB = 1,4

• QR 100, conjunto X1 lote 1 – CfAM =CfAB = 1,4

Com a aprovação do PDOT, devem ser usados os coeficientes de aproveitamento básico ou mínimo previstos no Anexo V do PDOT.

Acima Anexo V do PDOT. Fonte:< http://www.segeth.df.gov.br/images/pdot/leis/lc_854_15102012.pdf> acesso em: 20/07/2017

PROPOSTA Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS

Acima  imagem do Mapa de Uso do solo de Santa Maria , para  a LUOS, em destaque pincelado em amarelo, onde ocorrem os lotes cobertos pela NGB 38/94, ao longo da avenida Alagado e Av Santa Maria . Fonte: http://www.segeth.df.gov.br/images/audiencia_publica/2017/luos/3_audiencia/anexo_2/anexo2_mapa17a_uso_solo_santa_maria.pdf. Acesso em: 20/07/2017.

No projeto de lei complementar da LUOS, foi proposto para a Av. Alagados e para a Av. Santa Maria (onde estão vários lotes regidos pela NGB 38/94) uso CSIIR2 e os coeficientes máximo e básico se manteriam, 1,40 e 4,00 respectivamente. Já para o lote da QR foi proposto uso CSIIR3, e os coeficientes básico e máximo seriam1,40 e 3,5 respectivamente. Em ambos é permitido o uso residencial:

“ b) CSIIR 2 – localiza-se em áreas de maior acessibilidade dos núcleos urbanos, em vias de atividades, centros e subcentros; c) CSIIR 3 – localiza-se nas bordas dos núcleos urbanos ou próximos a áreas industriais, ocorrem em articulação com rodovias que definem a malha rodoviária principal do Distrito Federal, sendo de abrangência regional; (trecho artigo 8 da minuta da LUOS).

Acima parte da tabela de Parâmetros de Santa Maria, proposta na LUOS fonte: http://www.segeth.df.gov.br/images/audiencia_publica/2017/luos/3_audiencia/anexo_3/anexo3_quadro17a_uso_solo_santa_maria.pdf Acesso em: 20/07/2017. 

ENCAMINHAMENTOS

Diante do exposto, sugerimos o aprimoramento desta norma dado o interesse público, o fato de alguns destes lotes serem parte da política habitacional do DF e a insegurança jurídica em função da ADI do decreto nº 30.666/2009 que inviabilizou o item 18.h da norma.

O caso se resolveria com a aprovação da LUOS, no entanto o projeto de Lei ainda não foi enviado a CLDF até o momento e não há previsão de prazo para a apreciação por parte da CLDF. 

Como alternativa, dada a necessidade de aprovação de projetos com análise paralisada, o que poderia ser feito é a correção da norma por meio de lei complementar, em acordo com a Lei Orgânica, para isto sugerimos cancelar o item 18.C.  

Acima figura trecho item 18.C da NGB 38/94

            Alertamos para a necessidade de cancelamento do item 18.f da norma, cuja anotação decorre do decreto nº18.111/1997( 1813193)é inconstitucional( 1813620), segundo pesquisa no SINJ/DF. Este decreto havia estendido o uso para posto de lavagem e lubrificação - PLL para uma série de lotes em Santa Maria. Esta Dioest encaminhará solicitação de cancelamento deste item via SEI a Dicat/Segeth. Verificamos também que em razão deste decreto é necessário cancelar a  NOTA 2 do  MDE 86/92, (imagem abaixo).

            Quanto ao caso apresentado pela CAP/Segeth, verificamos que o conjunto onde se encontra o lote QR 100 (1565923), conjunto X1 lote 1, está deslocado e um dos lotes foi “cortado” por uma via. Sendo assim, solicitamos providências relativas a adequação do Conjunto X1, da QR 100, parte do projeto de urbanismo MDE 86/92, antes da implantação do empreendimento, isto ocasionará provavelmente alterações no terreno, como ponto cota de soleira e consequentemente do projeto de arquitetura. Se isto não for feito o lote 6, deste conjunto cortado por via, ficará perdido.

Acima imagem do Geoportal/GDF. Em destaque o lote cortado pela via e o lote 1 (seta). Fonte: < http://www.siturb.segeth.df.gov.br/mapa/#>  Acesso em 20/07/2017.                      

À consideração superior.

Documento assinado eletronicamente por MARCIO BRITO SILVA FERREIRA - Matr.0156950-3, Diretor(a) das Unidades de Planejamento Territorial Oeste e Sul, em 11/08/2017, às 15:27, conforme art. 6º, do Decreto n° 36.756, de 16 de Setembro de 2015, publicado no Diário Oficial do Distrito Federal nº 180, quinta-feira, 17 de setembro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site: http://sei.df.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&id_orgao_acesso_externo=0 verificador= 1807876 código CRC= 79021D60.

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